BARULHO EM CONDOMÍNIO III

BARULHO VINDO DAS ÁREAS DE LAZER DO CONDOMÍNIO

USO DE QUADRAS, PLAYGROUND, CHURRASQUEIRAS, ETC. DEVE TER REGRAS CLARAS DE USO

É inevitável que áreas de lazer como quadras, playground e churrasqueiras sejam fontes de ruído durante o uso. Mas todo condomínio deve limitar o horário de uso em seu Regulamento Interno, além de colocar sinalizações lembrando que certos limites de barulho devem ser respeitados, principalmente no uso de aparelhos sonoros na churrasqueira e piscina. O horário convencional para uso destas áreas de lazer, costuma ser das 10:00hrs às 22:00hrs, salvo exceções como dias específicos: aniversários, festas, eventos, etc.

Ao estabelecer no regulamento horários que extrapolem esta faixa convencional, o condomínio estará agindo com padrões fora do comum. Esta prática, possivelmente, poderá trazer incômodos a alguns moradores, principalmente os dos andares mais baixos. Em casos de abuso, o porteiro deve ser contatado. O zelador e o síndico devem ser comunicados assim que possível da ocorrência.

O novo morador deve, antes de executar a compra ou o aluguel do imóvel, buscar informações com funcionários e moradores sobre os possíveis problemas de barulho que pode enfrentar dentro do condomínio, em função das áreas de lazer. Eles podem, no entanto, tomar medidas judiciais ou proibir o uso desses equipamentos quando estes forem construídos após a aquisição do imóvel.

BARULHO DE BARES, BOATES, DA RUA, ETC.

SAIBA COMO PROCEDER

Pode ser uma obra, um bar, uma balada, posto de gasolina ou até o ir e vir dos ônibus da rua. O fato é que o barulho incomoda muito. Atrapalha o sono ou o sossego quando se chega em casa para um merecido descanso.
Mas viver em grandes cidades é estar permanentemente cercado por barulho. E não é só do vizinho de cima, andando de sapato dentro da sua unidade. É também um bar, uma a obra de um edifício em construção a frente do seu condomínio, ou o caminhão sendo descarregado perto da sua janela.
E quando o condomínio é perturbado pelo barulho externo, cabe ao síndico representar a coletividade e o interesse comum.

BARULHO EM CONDOMÍNIO II

O QUE DIZ A LEI SOBRE BARULHO EM CONDOMÍNIOS

Barulhos Internos de vizinhos e Externos de estabelecimentos comerciais e não comerciais. Barulho Externo vindo de estabelecimentos comerciais.

No caso de barulhos gerados externamente, muitos estados e municípios têm leis específicas, e normalmente dizem respeito a estabelecimentos comerciais, como bares, casas de shows e até igrejas e obras. Veja aqui as trechos das leis e onde reclamar nas principais cidades do país. Barulho Externo vindo de estabelecimentos NÃO comerciais.

Quando o barulho externo vem de um estabelecimento não comercial, como uma residência, por exemplo na mesma rua do condomínio, deve-se chamar a polícia e buscar respaldo na lei federal número 3.688, de 3 de outubro de 1941, no capitulo IV.

BARULHO INTERNO, VINDO DE VIZINHOS DO PRÓPRIO CONDOMÍNIO

A lei federal nº3.688 de 23 de outubro de 1941 determina, em seu capítulo IV que não se pode perturbar o sossego alheio ou o trabalho. Existe também um limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil:

"Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

MULTAS E ADVERTÊNCIAS PARA QUEM FAZ BARULHO

Como e quando aplicar para quem faz barulho excessivo no condomínio. O grande instrumento para uma boa administração é uma Convenção e um Regimento Interno modernos e ajustados às alterações da legislação.

Um Regimento Interno atual inclui um Anexo com o Regulamento para Realização de Obras. Este anexo deve conter um Cronograma, com horário dos operários e data para início e fim do trabalho. Além disso, deve prever advertência e multa em caso de reincidência.

Na ocorrência de ruído excessivo, que seja facilmente constatada a infração ao regulamento interno ou convenção, o morador incomodado deve primeiro encaminhar a sua reclamação ao porteiro e este, devidamente treinado para abordagens do gênero, tomará as primeiras providências junto ao morador infrator.

Em caso de reincidência, o síndico deverá enviar advertência por correspondência formal, carta protocolada, que servirá de respaldo para sua atuação, inclusive no caso de uma ação judicial.

Se o morador barulhento insistir na infração, deve ser aplicada multa de acordo com o previsto na Convenção e no Regulamento Interno do condomínio.

Se a queixa for isolada, de difícil averiguação ou comprovação da infração, o condomínio não deve se envolver diretamente, apenas recomendar conciliação amigável entre as partes.

Em caso de vizinhos intolerantes, que reclamam por qualquer tipo de barulho, o condomínio pode recomendar, caso sua queixa persista, que ele entre com uma ação judicial contra a unidade que o incomoda.

Campanhas de conscientização podem ajudar a diminuir o problema.

BARULHO DO VIZINHO DE CIMA OU DE BAIXO ISOLAMENTO ACÚSTICO PRECÁRIO É A PRINCIPAL CAUSA

Muitas vezes o vizinho do andar de baixo pode se incomodar com ruídos freqüentes como o barulho de um salto alto, móveis sendo arrastados ou crianças correndo.

Essa situação é extremamente comum em condmínios, e pode acontecer até por causa da falta de isolamento acústico na construção. Para contornar esse problema e evitar brigas, pense em soluções alternativas, como restringir o horário desse tipo de ruído, ou mesmo colocar tapetes ou carpete para abafar e isolar os sons. Alguns edifícios são construídos sem nenhuma preocupação com o isolamento acústico entre as unidades. O melhor a fazer é, antes de comprar ou alugar o imóvel, conversar com funcionários e moradores, se possível, para descobrir se há queixas recorrentes com relação ao barulho entre unidades vizinhas. Um perito pode determinar a qualidade do isolamento acústico do edifício, mas essa prática não é usual. Se o caso for muito grave, o condomínio pode mover uma ação contra a construtora. 

BARULHO EM CONDOMINI0

Em condomínios, o barulho é um dos campeões de reclamação. Há diversos tipos: barulho de festa, de bagunça de criança nas áreas comuns em horários proibidos, dentro dos apartamentos durante o dia todo, ou aquele barulho que vem de fora do condomínio, de bares, casas noturnas, ou até do prédio ao lado.

Em comum, há o fato de todos esses ruídos incomodarem os vizinhos. Como as situações são diversas, o BLOG SÍNDICO PROFISSIONAL  elaborou para você um guia, com todas as informações necessárias sobre o tema. Há também as leis que falam sobre barulho em condomínio.

Além disso, listamos as providências que o condomínio deve tomar em cada caso – seja a fonte do problema um condômino, seu animal de estimação, ou estabelecimentos comerciais das redondezas.

BARULHO NO CONDOMÍNIO - TOLERAR OU NÃO BARULHO DE VIZINHOS

Regras estão na convenção e regulamento, porém o bom-senso também é válido. Ninguém gosta de acordar com barulho de reforma, querer ver televisão e só ouvir crianças brincando ou ainda ter que trabalhar ou estudar enquanto o filho do vizinho toma aulas de bateria. Mas essas são situações que encontramos facilmente em condomínios. As regras devem estar na convenção ou regulamento interno, porém o bom senso, muitas vezes, deve falar mais alto.

Saiba quando tolerar ou não:

Barulho de reforma em unidades, quando feito dentro do horário estabalecido pelo Regulamento Interno, deve ser tolerado, desde de que não se estenda por muito tempo. No caso de obras, o horário padrão, em geral, é das 8h às 17h, mas isso varia de acordo com o Regulamento Interno de cada condomínio.

Existe um limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil:

"Art. 1.336. São deveres do condômino: (...)IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

Há também o exemplo clássico de moradores que praticam aulas de bateria, ou de outros instrumentos musicais, nas unidades. Pode-se solicitar que o morador coloque um revestimento acústico no quarto onde costuma treinar.

Tapetes têm sido utilizados para solucionar ou amenizar problemas causados por máquinas de costura, saltos altos ou outras fontes que transmitam ruídos do chão do pavimento superior para o teto do andar de baixo.

Se o barulho incomoda a coletividade dos condôminos, o condomínio pode discutir providências, como advertências, multas e ações judiciais.

O limite para tais medidas é o bom senso. Se o barulho, de qualquer natureza, for permanente e ocorrer por horas a fio incomodando boa parte dos condôminos, podem ser tomadas algumas medidas. A convenção determina se o condomínio pode ou não aplicar a multa diretamente, antes de qualquer medida.

O bom senso, no entanto, determina que o infrator deve ser advertido antes de tomar uma multa. Saiba aqui como aplicar multas e advertências. Antes de qualquer coisa, deve-se tentar conversar com o vizinho barulhento. De preferência, o síndico ou o zelador devem procurá-lo amistosamente.

Também é recomendável que as queixas sejam protocoladas e feitas por escrito, para que haja um registro das mesmas. O ideal é que as multas sejam referendadas em assembleia, e o condômino infrator tem o direito de defender-se e apelar das mesmas. Aos vizinhos intolerantes, que reclamam por qualquer tipo de barulho, o condomínio pode recomendar, caso sua queixa persista, que ele entre com uma ação judicial contra a unidade que o incomoda. Se a queixa for isolada, o condomínio não deve se envolver.

No caso de infratores reincidentes, uma vez aplicadas as multas, o condomínio pode entrar com medida judicial para pedir a exclusão do condômino. Isso acontece apenas em casos extremos.

Estoura um cano do condomínio e inunda uma unidade

Os edifícios têm duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada de coluna principal). A verical é de responsabilidade do condomínio, e a horizontal do proprietário. Dessa forma, se o cano estourado for na tubulação vertical, o condomínio deve arcar com os custos relativos ao problema. Se o encanamento estiver em bom estado, o seguro pode cobrir esses custos também. Se o vazamento ter ocorrido na tubulação horizontal, a responsabilidade é do proprietário. 

Alguém se afoga na piscina

Depende da legislação municipal e estadual sobre o tema. O estado de São Paulo, por exemplo, pede apenas que as piscinas públicas – o que não é o caso das de condomínios – tenham guarda-vidas. Vale a pena, porém, que o local conte com indicação de profundidade, e que no regulamento interno conste que crianças não podem frequentar a piscina sozinhos.

Criança se machuca no playground

Os responsáveis pelo bem-estar dos pequenos são seus pais. O condomínio só será responsabilizado por algum dano ao menor caso não esteja com a manutenção do local em dia.

Cachorro morde visinho

Nesse caso, a responsabilidade é inteira do dono do animal, que deverá arcar com os cuidados daquele que seu cachorro mordeu. O vizinho machucado pode porém responsabilizar o empreendimento se conseguir provar que o animal anda sempre solto, e que o síndico ou outros funcionários nunca fizeram cumprir a obrigatoriedade do bicho não circular pelas áreas comuns ou estar sem a guia.

Acidente no elevador (funcionário de manutenção, do condomínio ou condômino

O mais importante é cuidar logo dos primeiros-socorros, acionando uma ambulância. Se estiver com a manutenção em dia, o seguro cobre quaisquer danos referentes ao acidente. Caso não haja seguro, o condomínio pode pedir o ressarcimento dos custos referentes ao acidente para a empresa de manutenção. Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico também pode ser responsabilizado.

Alguém se machuca na academia de ginástica

A situação é similar ao do playground. O local deve estar com a manutenção em dia, e no regulamento interno devem constar as regras para um bom uso do local. Vale lembrar que o local também não é adequado para crianças brincarem sozinhas. Veja aqui sugestão de regulamento para salas de ginástica.

Acidente com gás no condomínio

Depende da origem do vazamento. Se for relacionado à área comum do condomínio e não decorrente de falta de manutenção, o seguro paga pelos danos. Se for um morador que esqueceu uma panela no fogo, que explodiu e danificou outras unidades, o reparo ficará a cargo do responsável. 

FURTO NA GARAGEM

Se não houver um sistema muito forte de segurança no local, ou se não houver um segurança ou garagista responsável pelo local, fica muito difícil comprovar um furto dentro do veículo. Se comprovado, o autor do furto deve ser responsável e o condomínio co-responsável, caso tenha garagista. Se houver, as regras do local dispostas na convenção também devem ser checadas para atribuir ou não a responsabilidade ao condomínio.

Funcionário de prestadora de serviços se acidenta dentro do condomínio

O ideal é chamar uma ambulância e comunicar a empresa prestadora de serviços. Também vale acompanhar o processo de perto, para saber se a terceirizada está cumprindo os direitos trabalhistas do funcionário, já que nesses casos o condomínio pode responder solidariamente pelo acidente. Antes de fechar contrato com empresa, certifique-se de que ela conta com seguro contra acidentes para os seus contratados.  Condomínio está sendo pintado, ou em obras, e respinga tinta ou caem pedriscos em alguns carros, danificando-os. O condomínio poderá ser responsabilizado e deverá acionar, da mesma forma, o prestador de serviços. O contrato firmado entre ambos deve prever a responsabilidade da empresa em acidentes desse tipo.

Condomínio é assaltado

O empreendimento só pode ser considerado responsável pelo ocorrido se a convenção prever a responsabilidade do local em fazer forte vigilância. Outra situação específica é se ficar comprovado imperícia, negligência ou imprudência por parte dos funcionários.

ACIDENTES NO CONDOMÍNIO

Acidentes e Incidentes em Condomínios

Quem é o responsável? Situações inusitadas pedem atenção de todos no condomínio

A vida é imprevisível. Da portaria até a última laje do condomínio, tudo pode acontecer. Por isso, o blog SINDICO PROFISSIONAL  listou uma série de situações inusitadas para ajudar a resolver aquela confusão do primeiro momento.

Para muitos problemas listados, a solução mais fácil é acionar o seguro de responsabilidade civil do síndico, que dependendo da cobertura, pode arcar com custos de portões, consertos de carros, e até indenizações por acidentes no condomínio. A contrapartida é que o condomínio tenha sempre a manutenção em dia dos seus equipamentos e que siga o que está acordado na apólice de seguros.

Sem esse contrato, o síndico e o condomínio podem acionar outros parceiros, como as empresas contratadas para fazer a manutenção dos equipamentos, para evitar que tomem a responsabilidade sozinhos por qualquer acidente.

Conheça abaixo algumas situações e como resolvê-las.

Queda de árvore danifica carro ou fere alguém

Se a árvore estava em boas condições e caiu devido a uma tempestade muito forte, podemos chamar sua queda de um evento fortuito. Nesse caso, a vítima até pode entrar com ação judicial contra o condomínio, mas se ficar comprovado que a árvore estava em boas condições, fica difícil obrigar todo o empreendimento a arcar com os custos.

Agora, quando uma árvore tem risco de cair e precisa ser podada, deve ser aberta uma solicitação na prefeitura. Em caso de acidente, o seguro referente às responsabilidades civis do síndico pode ser acionado e arcar com o custo.

Caso o condomínio não tenha seguro, a vítima ou o condomínio pode entrar com ação contra a prefeitura, em caso da poda ter sido solicitada e não efetuada. O condomínio ou síndico também pode ser responsabilizado caso não tenha solicitado a poda diante do risco eminente.

Carro foi danificado na garagem. Quem é o responsável?

Depende principalmente se houver manobrista no condomínio. Apenas nesse caso, e se o dono do automóvel conseguir comprovar que o dano aconteceu dentro do condomínio, com o uso de imagens do CFTV, por exemplo, pode-se pedir indenização para o empreendimento. Caso o morador não consiga comprovar que o carro foi avariado dentro da garagem, não há como implicar responsabilidade do condomínio. Caso seja possível comprovar e identificar o autor, este será o responsável.

Portão ou cancelafecha em cima de carro

A manutenção do equipamento deve estar em dia. Dessa forma, caso o portão se feche em cima de um carro, o seguro do portão arca com os custos do conserto do carro e do próprio portão.

Se o porteiro, sem querer, fecha o portão em cima do carro de um morador, e se houver seguro, a apólice geralmente também cobre o reparo. Se o condomínio não contar com esse contrato, deverá arcar com os custos do conserto. Caso a manutenção não esteja em dia, e o local não tenha cobertura para esse tipo de acidente, o morador pode pedir ressarcimento para o condomínio. Se o motorista aproveita a passagem de um carro à frente, e o portão se fecha, danificando o automóvel e o portão, a responsabilidade é do motorista em ressarcir o condomínio pelos danos causados ao portão, além de arcar com os reparos do seu próprio veículo.