Estoura um cano do condomínio e inunda uma unidade

Os edifícios têm duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada de coluna principal). A verical é de responsabilidade do condomínio, e a horizontal do proprietário. Dessa forma, se o cano estourado for na tubulação vertical, o condomínio deve arcar com os custos relativos ao problema. Se o encanamento estiver em bom estado, o seguro pode cobrir esses custos também. Se o vazamento ter ocorrido na tubulação horizontal, a responsabilidade é do proprietário. 

Alguém se afoga na piscina

Depende da legislação municipal e estadual sobre o tema. O estado de São Paulo, por exemplo, pede apenas que as piscinas públicas – o que não é o caso das de condomínios – tenham guarda-vidas. Vale a pena, porém, que o local conte com indicação de profundidade, e que no regulamento interno conste que crianças não podem frequentar a piscina sozinhos.

Criança se machuca no playground

Os responsáveis pelo bem-estar dos pequenos são seus pais. O condomínio só será responsabilizado por algum dano ao menor caso não esteja com a manutenção do local em dia.

Cachorro morde visinho

Nesse caso, a responsabilidade é inteira do dono do animal, que deverá arcar com os cuidados daquele que seu cachorro mordeu. O vizinho machucado pode porém responsabilizar o empreendimento se conseguir provar que o animal anda sempre solto, e que o síndico ou outros funcionários nunca fizeram cumprir a obrigatoriedade do bicho não circular pelas áreas comuns ou estar sem a guia.

Acidente no elevador (funcionário de manutenção, do condomínio ou condômino

O mais importante é cuidar logo dos primeiros-socorros, acionando uma ambulância. Se estiver com a manutenção em dia, o seguro cobre quaisquer danos referentes ao acidente. Caso não haja seguro, o condomínio pode pedir o ressarcimento dos custos referentes ao acidente para a empresa de manutenção. Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico também pode ser responsabilizado.

Alguém se machuca na academia de ginástica

A situação é similar ao do playground. O local deve estar com a manutenção em dia, e no regulamento interno devem constar as regras para um bom uso do local. Vale lembrar que o local também não é adequado para crianças brincarem sozinhas. Veja aqui sugestão de regulamento para salas de ginástica.

Acidente com gás no condomínio

Depende da origem do vazamento. Se for relacionado à área comum do condomínio e não decorrente de falta de manutenção, o seguro paga pelos danos. Se for um morador que esqueceu uma panela no fogo, que explodiu e danificou outras unidades, o reparo ficará a cargo do responsável. 

FURTO NA GARAGEM

Se não houver um sistema muito forte de segurança no local, ou se não houver um segurança ou garagista responsável pelo local, fica muito difícil comprovar um furto dentro do veículo. Se comprovado, o autor do furto deve ser responsável e o condomínio co-responsável, caso tenha garagista. Se houver, as regras do local dispostas na convenção também devem ser checadas para atribuir ou não a responsabilidade ao condomínio.

Funcionário de prestadora de serviços se acidenta dentro do condomínio

O ideal é chamar uma ambulância e comunicar a empresa prestadora de serviços. Também vale acompanhar o processo de perto, para saber se a terceirizada está cumprindo os direitos trabalhistas do funcionário, já que nesses casos o condomínio pode responder solidariamente pelo acidente. Antes de fechar contrato com empresa, certifique-se de que ela conta com seguro contra acidentes para os seus contratados.  Condomínio está sendo pintado, ou em obras, e respinga tinta ou caem pedriscos em alguns carros, danificando-os. O condomínio poderá ser responsabilizado e deverá acionar, da mesma forma, o prestador de serviços. O contrato firmado entre ambos deve prever a responsabilidade da empresa em acidentes desse tipo.

Condomínio é assaltado

O empreendimento só pode ser considerado responsável pelo ocorrido se a convenção prever a responsabilidade do local em fazer forte vigilância. Outra situação específica é se ficar comprovado imperícia, negligência ou imprudência por parte dos funcionários.

ACIDENTES NO CONDOMÍNIO

Acidentes e Incidentes em Condomínios

Quem é o responsável? Situações inusitadas pedem atenção de todos no condomínio

A vida é imprevisível. Da portaria até a última laje do condomínio, tudo pode acontecer. Por isso, o blog SINDICO PROFISSIONAL  listou uma série de situações inusitadas para ajudar a resolver aquela confusão do primeiro momento.

Para muitos problemas listados, a solução mais fácil é acionar o seguro de responsabilidade civil do síndico, que dependendo da cobertura, pode arcar com custos de portões, consertos de carros, e até indenizações por acidentes no condomínio. A contrapartida é que o condomínio tenha sempre a manutenção em dia dos seus equipamentos e que siga o que está acordado na apólice de seguros.

Sem esse contrato, o síndico e o condomínio podem acionar outros parceiros, como as empresas contratadas para fazer a manutenção dos equipamentos, para evitar que tomem a responsabilidade sozinhos por qualquer acidente.

Conheça abaixo algumas situações e como resolvê-las.

Queda de árvore danifica carro ou fere alguém

Se a árvore estava em boas condições e caiu devido a uma tempestade muito forte, podemos chamar sua queda de um evento fortuito. Nesse caso, a vítima até pode entrar com ação judicial contra o condomínio, mas se ficar comprovado que a árvore estava em boas condições, fica difícil obrigar todo o empreendimento a arcar com os custos.

Agora, quando uma árvore tem risco de cair e precisa ser podada, deve ser aberta uma solicitação na prefeitura. Em caso de acidente, o seguro referente às responsabilidades civis do síndico pode ser acionado e arcar com o custo.

Caso o condomínio não tenha seguro, a vítima ou o condomínio pode entrar com ação contra a prefeitura, em caso da poda ter sido solicitada e não efetuada. O condomínio ou síndico também pode ser responsabilizado caso não tenha solicitado a poda diante do risco eminente.

Carro foi danificado na garagem. Quem é o responsável?

Depende principalmente se houver manobrista no condomínio. Apenas nesse caso, e se o dono do automóvel conseguir comprovar que o dano aconteceu dentro do condomínio, com o uso de imagens do CFTV, por exemplo, pode-se pedir indenização para o empreendimento. Caso o morador não consiga comprovar que o carro foi avariado dentro da garagem, não há como implicar responsabilidade do condomínio. Caso seja possível comprovar e identificar o autor, este será o responsável.

Portão ou cancelafecha em cima de carro

A manutenção do equipamento deve estar em dia. Dessa forma, caso o portão se feche em cima de um carro, o seguro do portão arca com os custos do conserto do carro e do próprio portão.

Se o porteiro, sem querer, fecha o portão em cima do carro de um morador, e se houver seguro, a apólice geralmente também cobre o reparo. Se o condomínio não contar com esse contrato, deverá arcar com os custos do conserto. Caso a manutenção não esteja em dia, e o local não tenha cobertura para esse tipo de acidente, o morador pode pedir ressarcimento para o condomínio. Se o motorista aproveita a passagem de um carro à frente, e o portão se fecha, danificando o automóvel e o portão, a responsabilidade é do motorista em ressarcir o condomínio pelos danos causados ao portão, além de arcar com os reparos do seu próprio veículo. 

LEI ESTADUAL 3.559

PROTESTOS

A Lei Estadual 3.559 permite que as administradoras de conjuntos residenciais e prédios enviem para protesto dívidas com até três  meses de atraso.

 Desde que foi aprovada a lei que autoriza o protesto de dívidas de condomínio, em outubro do ano passado, o Serviço Distribuidor de Títulos para Protesto (Sisprot) já recebeu 93 declarações de encargos condominiais. Algumas dívidas protestadas perduravam por até seis anos e a procura pelo serviço tem sido grande nos cartórios do Estado.

Vários condomínios que nunca tinham enviado para protesto as cotas inadimplidas pelos condôminos, passaram a fazê-lo, seja diretamente pelo síndico ou por intermédio das administradoras.A Lei Estadual 3.559 permite que as administradoras de conjuntos residenciais e prédios enviem para protesto dívidas com até três meses de atraso. O protesto é uma ferramenta de cobrança que formaliza a falta de pagamento do devedor, lesando o crédito do inadimplente, no caso de não pagamento, com a inserção do nome em listas de proteção ao crédito, como a do Serasa Experian.

Antes da aprovação da lei estadual, a Lei Federal 9.492, de 1997, já garantia o direito do credor de protestar qualquer título de dívida, o que inclui cotas condominiais. Mas o processo era arriscado do ponto de vista jurídico.

Você podia se envolver em um processo por danos morais, por não haver esta especificação na lei, já que as dívidas de condomínio podem ser contestadas. 

Alguns condomínios já utilizavam a ferramenta de cobrança, mas costumavam fazê-lo através de instituições financeiras. Para esclarecer as novas regras, nos meses subsequentes à aprovação da lei, a Sisprot contatou cerca de 250 condomínios para prestar esclarecimentos sobre como aplicá-la. 

Desde então cerca de 30 condomínios que nunca tinham protestado passaram a fazê-lo diretamente no Sisprot, com os benefícios da nova lei estadual, além daqueles que já o faziam por meio da cobrança dos bancos, com taxa de retorno superior a 50% em cinco dias úteis, sem protesto. 

De acordo com a lei estadual, o condomínio deve fazer duas tentativas de cobrança antes do protesto: uma simples e outra via Correio, com aviso de Recebimento (AR). Se em dez dias o condômino não se manifestar sobre seus débitos, o condomínio poderá protestar a dívida em cartório.

DIREITOS E DEVERES DO CONDÔMINO

 Sobre direitos e deveres dos condôminios

O que diz o Código Civil

Direitos

Dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335.

Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assembleias, participar de suas deliberações, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 e 1352.

Participar da decisão do que é feito com o dinheiro comum, em assembleia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembleia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembleia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. E obras devem ser pré-aprovadas pela assembleia, com o quórum previsto no novo Código Civil. Artigos 1341 e 1350.

1/4 (um quarto) dos condôminos, juntos, podem convocar uma assembleia, sem intermédio do síndico. Artigo 1355.

A maioria absoluta (metade mais um) dos condôminos pode destituir o síndico, em assembleia especificamente convocada. Artigo 1349. 

Votar sobre alterações nas áreas comuns do condomínio, na Convenção e no Regimento Interno. Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351.

Pagar as despesas de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340.

Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil: têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338.

Vender a vaga de garagem a outro condômino. A comercialização só pode ser feita com não-condôminos se assim o permitir a Convenção do condomínio. Artigo 133.

Deveres

Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335.
Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 133314/04/12.
Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336.
Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337.

ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO

Se o cachorro é o melhor amigo do homem, é também uma das maiores dores de cabeça da vida em condomínio. Afinal, lidar com as particularidades de animais e donos não é tarefa das mais fáceis. Para se ter uma ideia, segundo um levantamento feito pelo advogado Márcio Rachkorsky para revista Veja, cães circulando em áreas coletivas do condomínio e latindo durante a madrugada correspondem a aproximadamente 15% dos conflitos entre moradores. Além disso, a presença desses "mimos" em condomínios já é praticamente unânime. De acordo com a Comac (Comissão para Animais de Companhia), a estimativa é de que 44% dos lares das classes A,B e C tenham um animal para fazer companhia.

Também vale ressaltar que, apesar de muitas convenções proibirem animais, a Justiça vem dando ganho de causa a proprietários de animais que não representem perigo e incômodo aos condôminos. Portanto, é bom se informar para saber enfrentar esta questão tão delicada.

Como permitir animais no condomínio, sem atritos.

Organizar a convivência através de regras claras é fundamental

O principal caminho para evitar um relacionamento desgastante com moradores e seus pets é deixar sempre claro o que é ou não permitido no condomínio. E isso pode estar previsto na convenção ou regulamento interno

do condomínio. Caso estes documentos não apresentem nada sobre o tema ou, ao invés disso, proíbam a presença de animais no condomínio, uma alternativa para evitar problemas no futuro é inserir um capítulo específico sobre a possível.

presença animais, que dê os seguintes detalhes:

Por onde os animais irão entrar e sair.

Quais os locais permitidos para circulação com animais.

Que uso farão do elevador (se poderão usar o social ou apenas o de serviço)

Dejetos na área comum.

Carteira de vacinação disponível para que o síndico e os membros do conselho se assegurem que todas.

Se as vacinas foram tomadas

Latidos excessivos

Número máximo de animais por unidade

Multas para quem desobedecer às normas

Dentro da regulamentação, também podem-se criar regras específicas para determinados animais cuja permanência não é bem-vinda. A lista pode incluir desde determinadas raças de cães até algumas espécies, como répteis ou animais silvestres. Podem também levar em consideração o porte e a periculosidade dos animais.

Entretanto, mesmo com tantos cuidados, os incidentes irão acontecer. As administradoras ouvidas afirmaram que seu principal problema envolvendo animais são os passeios em locais inadequados, como no playground e na garagem. Com isso, há também os dejetos dos cães nesses ambientes.

O sugerido nesses casos é mandar, no primeiro momento, apenas uma notificação ao dono. Se a falta se repetir, entra-se com a multa prevista no regulamento interno. 

Outro problema bastante relatado são os latidos de cães que ficam sozinhos o dia todo. Nesse caso, pode-se tentar sensibilizar o dono sugerindo que o animal teria melhor qualidade de vida se o levasse para passear com maior freqüência.

No caso de evidentes maus tratos a um animal por parte de morador, o condomínio pode recorrer a notificação e multas, além de denunciar o ocorrido às autoridades.

Como permitir animais no condomínio, sem atritos.

Organizar a convivência através de regras claras é fundamental. O principal caminho para evitar um relacionamento desgastante com moradores e seus pets é deixar sempre claro o que é ou não permitido no condomínio. E isso pode estar previsto na convenção ou regulamento interno

do condomínio.

Caso estes documentos não apresentem nada sobre o tema ou, ao invés disso, proíbam a presença de animais no condomínio, uma alternativa para evitar problemas no futuro é inserir um capítulo específico sobre a possível presença animais, que dê os seguintes detalhes:

- Por onde os animais irão entrar e sai.
- Quais os locais permitidos para circulação com animais

- Que uso farão do elevador (se poderão usar o social ou apenas o de serviço)

- Dejetos na área comum

- Carteira de vacinação disponível para que o síndico e os membros do conselho se assegurem que todas as vacinas foram tomadas.

- Latidos excessivos.

- Número máximo de animais por unidade.

- Multas para quem desobedecer às normas.

Dentro da regulamentação, também podem-se criar regras específicas para determinados animais cuja permanência não é bem-vinda. A lista pode incluir desde determinadas raças de cães até algumas espécies, como répteis ou animais silvestres. Podem também levar em consideração o porte e a periculosidade dos animais.

Entretanto, mesmo com tantos cuidados, os incidentes irão acontecer. As administradoras ouvidas afirmaram que seu principal problema envolvendo animais são os passeios em locais inadequados, como no playground e na garagem. Com isso, há também os dejetos dos cães nesses ambientes.

O sugerido nesses casos é mandar, no primeiro momento, apenas uma notificação ao dono. Se a falta se repetir, entra-se com a multa prevista no regulamento interno. 

Outro problema bastante relatado são os latidos de cães que ficam sozinhos o dia todo. Nesse caso, pode-se tentar sensibilizar o dono sugerindo que o animal teria melhor qualidade de vida se o levasse para passear com maior freqüência.

No caso de evidentes maus tratos a um animal por parte de morador, o condomínio pode recorrer a notificação e multas, além de denunciar o ocorrido às autoridades.

Ter um animal de estimação nem sempre é uma tarefa fácil, mas para moradores de prédios o problema ultrapassa os limites da casa.

A dificuldade de convívio entre vizinhos e animais leva alguns condomínios a simplesmente proibir moradores de ter bichos de estimação.

"A convenção pode regular o assunto, mas não pode proibir animais de forma absoluta, pois isso ofende o direito de propriedade".

Assim, quais são os limites do regimento interno do prédio?

O regulamento deverá estabelecer as regras de convívio em áreas comuns do condomínio, como os lugares pelos quais animais podem ou não circular. Pode chegar a determinar os tipos e portes de animal permitidos.

O mais comum é que seja vetada a presença de animais nas áreas sociais, como piscina, playground e salão de jogos. Em áreas fechadas, animais costumam ser proibidos.

O uso obrigatório de coleira, de focinheira ou de caixas de transporte na área comum também deve estar previsto no regulamento interno do condomínio.

CÃO NO ELEVADOR

Cachorros usam ou não usam o elevador? Essa questão também deve ser regrada pelo regulamento interno do condomínio.

Em geral, os animais podem usar a entrada de serviço, mas devem andar no colo. O mais importante é o bom senso. Se o elevador estiver cheio, melhor esperar mais um pouco para entrar com o cão.

O ponto mais incerto na vida dos animais em ambientes multifamiliares é o barulho. O gato que passa a noite a miar na janela ou o cachorro solitário que late o dia inteiro pode deixar vizinhos pouco amigáveis.

Em caso de reclamação ao síndico, a primeira atitude a ser tomada é notificar o proprietário. Se o problema for recorrente, aplica-se a multa prevista na convenção.

Quando as multas não forem o bastante para haver acordo entre os condôminos, é necessário partir para uma ação judicial.

É importante destacar que boa parte do incômodo com o ruído dos animais pode ser resolvido com técnicas de isolamento acústico do imóvel, como a aplicação de mantas acústicas.

"O problema é que muitas edificações são entregues sem nenhum isolamento acústico e as pessoas não querem gastar com isso".

Para donos de animais que procuram apartamento, a solução ideal são condomínios-clubes, que chegam a ter pista de passeio para animais e centros de cuidado.

O SINDICO PROFISSIONAL

PORQUE SEU CONDOMINIO PRECISA EVOLUIR MAIS

Com as mais recentes alterações nas legislações referentes aos condomínios, administração e gerenciamento do tipo empresarial passou a ser de vital importância. Na verdade, atualmente os condomínios adquiriram o status de empresas como tal devem ser geridos .

Alem disso, o novo código civil determina importantes responsabilidades ao condomínio e principalmente ao seu síndico, exigindo que ele esteja atualizado e constantemente reciclado para representar legalmente o condomínio. Por conta disso, a contratação de um profissional para o cargo de síndico passa a ser a decisão mais sensata por parte dos condôminos.

PRINCIPAIS VANTAGENS NA CONTRATAÇÃO DE UM SÍNDICO PROFISSIONAL

• otimização de recursos

• administração pessoal e personalizada

• rapidez nas respostas

• inexistência de vínculos íntimos com moradores e funcionários (isenção)

• maior respeitabilidade ou tratamento profissional entre síndico e moradores

• horários pré-estabelecidos pelo síndico para dedicar-se ao condomínio

• síndico atualizado sobre legislação civil, trabalhista e contabilidade

• organização estruturada e personalizada ao condomínio

• familiaridade com empresas prestadoras de serviços

• cunho empresarial no gerenciamento do condomínio

• inexistência de vínculo empregatício, por tratar-se de prestação de serviços

Considerações sobre a função do Síndico

O exercício da função de Síndico pressupõe que seu titular reúna algumas habilidades e

conhecimentos, indispensáveis para uma administração eficaz.

Resumidamente, o Síndico precisa, no mínimo, ter habilidades para:

v  planejar e orientar a execução de tarefas;

v  administrar recursos materiais e financeiros;

v  gerenciar pessoas e ter facilidade de comunicação;

v  diagnosticar problemas e propor soluções.

De maneira complementar, o Síndico precisa ser uma pessoa organizada, coerente, capaz de trabalhar sob pressão e de vencer desafios, e de não se intimidar diante dos problemas, além de aceitar críticas e sugestões.

Relativamente aos conhecimentos, podemos citar alguns:

Ø  conhecer as particularidades do setor de condomínios;

Ø  conhecer a Legislação Federal, a Convenção do Condomínio e seu Regulamento Interno;

Ø  conhecer as entidades representativas do setor e com elas manter o necessário relacionamento;

Ø  conhecer empresas prestadoras de serviços de manutenção;

Ø  conhecer empresas administradoras de condomínios e fornecedoras de insumos.

A partir desta breve introdução, é possível se fazer uma clara leitura da importância das funções e conhecimentos inerentes a posição de um “Síndico Profissional”, de quem se espera responsabilidade, respeito e enorme senso profissional uma boa administração.

Énessa hora que, alternativamente, o condomínio pode considerar a oportunidade de profissionalizar a administração do prédio, por meio da contratação de um profissional especializado no setor.

Vantagens

A contratação de Síndicos Profissionais tem se mostrado como uma forte tendência do mercado imobiliário, exatamente pelas vantagens encontradas nesta opção de gestão condominial.

O Síndico Profissional, por ser uma pessoa que não faz parte da família do condomínio, é visto pelos moradores como um prestador de serviços, fato que garante uma relação efetivamente profissional, da qual se pode exigir boa atuação e trabalho eficaz. Se estes objetivos não são alcançados, a Assembléia dos Condôminos tem toda a liberdade e autoridade para rescindir o contrato, sem qualquer constrangimento, o que normalmente acontece quando o síndico é morador do condomínio.

Outra vantagem obtida pela contratação do Síndico Profissional é a de que, geralmente,esse prestador de serviços pode conseguir negociar contratos mais vantajosos para o Condomínio pois, teoricamente, está mais bem preparado para discutir preços e condições com os fornecedores de serviços, produtos e mão-de-obra.

Do mesmo modo, o Síndico Profissional trabalha como um verdadeiro administrador de empresas, sendo necessário planejar sua atuação, gerenciar os recursos humanos, materiais e financeiros do Condomínio e controlar passo a passo todas as ações e procedimentos implantados e implementados no condomínio, que fazem parte de suas responsabilidades.

Síndico profissional

O condomínio precisa ter em mente que a figura do síndico profissional não substitui a necessidade de atuação dos condôminos, que através de um conselho consultivo darão as diretrizes e o respaldo para a gestão das atividades. O que determina a contratação de um síndico profissional é a necessidade em função da peculiaridade de cada edifício.

Os condomínios passaram por uma grande transição nos últimos anos. A série de exigências para o bem-estar dos moradores fez com que a profissionalização do seu síndico virasse realidade. Antigamente, apenas donas de casa e aposentados administravam condomínios. Porém, com o boom imobiliário e a construção de grandes condomínios, o mercado sentiu necessidade de evoluir e, no lugar dessas pessoas com boa intenção, surgiram síndicos profissionais.

O sindico profissional se tornou indispensável. Ele costuma atender entre 10 e 15 empreendimentos e faz da gestão profissional do condomínio o seu trabalho. Ele costuma estar nos condomínios de duas a três vezes na semana por períodos que variam de duas a quatro horas. Porém, em condomínios de grande porte, esse síndico costuma trabalhar exclusivamente. O sucesso de sua atuação depende de uma parceria com uma boa administradora, além de um conselho consultivo atuante e um bom zelador. Para evitar qualquer transtorno, vale consultar também empresas no mercado que fazem cursos específicos para síndicos profissionais. Esses cursos costumam ter vários módulos e abordagens como segurança, jurídico, administração de conflitos, departamento pessoal, entre outros.

O condomínio precisa ter em mente que a figura do síndico profissional não substitui a necessidade de atuação dos condôminos, que através de um conselho consultivo darão as diretrizes e o respaldo para a gestão das atividades. O que determina a contratação de um síndico profissional é a necessidade em função da peculiaridade de cada edifício.

Apesar da denominação síndico profissional, a profissão ainda não é regulamentada. Assim, deve-se tomar muito cuidado com pessoas sem perfil, que se intitulam síndicos profissionais e que podem prejudicar o condomínio por não ter experiência. É importante, antes de contratar um síndico profissional, pesquisar referências em pelo menos três condomínios em que ele atua.

A contratação do sindico profissional deve ocorrer em assembleia e sugere-se a formalização dessa contratação especificando em contrato as suas condições. A destituição do síndico profissional, porém, é polêmica, pois gera dúvida. Alguns condomínios entendem que o mesmo pode ser demitido sem assembleia, por se tratar de um prestador de serviços, enquanto outros acreditam que ele deve ser destituído em assembleia.

Seja qual for a posição do condomínio, é certo que o síndico profissional é um prestador de serviços e não pode oferecer resistência caso o condomínio decida substituí-lo. Dessa forma, ressalta-se mais uma vez a importância do conselho atuante, que poderá ter a delegação de poderes da assembleia para administrar a contratação ou demissão do síndico profissional.

INADIMPLÊNCIA

DOS CONDÔMINOS INADIMPLENTES

Uma dúvida que perdura perante os condomínios, refere-se, à forma de                       divulgação das unidades inadimplentes.

Como podemos observar além da multa aplicada ao condômino inadimplente, este poderá ser impedido de votar em assembléia.

Estas sanções, impostas aos condôminos que, encontram-se em débito, são suficientes para repreendê-lo, porém, a maior penalidade imposta ao condômino inadimplente, atenta contra a ordem moral deste e refere-se à divulgação do débito de sua unidade perante os demais condôminos.

As despesas de condomínio, representam dívida propter rem, ou seja, referem-se à unidade autônoma e não a seu proprietário, portanto, a divulgação quanto aos inadimplentes, deve limitar-se à unidade devedora e jamais poderá incluir o nome de seu proprietário.

No tocante à forma dessa divulgação, esta é de exclusivo interesse dos condôminos, para tanto, deve-se evitar a divulgação em cartas fixadas no elevador, hall ou no mural de avisos; tais avisos poderão ser vistos por visitantes do condômino que se encontra em débito, o que ocasionaria um grave embaraço.

DA MULTA

DA MULTA  

Prevista pelo artigo 12, parágrafo 3º da Lei do Condomínio, a multa poderá ser de até 20% (vinte por cento).

5.1 - APLICAÇÃO DAS NORMAS DE CONSUMO:

Muitos condôminos, ao deixarem de pagar sua cota parte das despesas de condomínio, tentam livrar-se da multa de até 20% (vinte por cento), imposta legalmente como acima aduzido, valendo-se das normas pertinentes ao Código de Defesa do Consumidor, sendo que esta estipula multa de até 2% (dois por cento) em caso de inadimplência.

A relação de consumo, pressupõe a existência de fornecedor e consumidor, artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) o que, não ocorre perante a relação existente entre condômino e condomínio.

Temos no caso uma relação de dependência, na qual as arrecadações advindas das taxas cobradas destinam-se tão somente à manutenção do condomínio.

Dessa forma, atendo-se ao princípio da especificidade, a multa por inadimplência poderá atingir o patamar de 20% previsto pela Lei de Condomínio que no caso em tela, possui prevalência sobre o Código de Defesa do Consumidor.